ต่างแค่ไหน ซื้อบ้าน คอนโด ในช่วงเวลา Pre sale หรือสร้างเสร็จก่อนขาย แบบไหนดีกว่ากัน?

วันพุธที่ 22 พฤษภาคม พ.ศ. 2562
การซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดจากโครงการต่างๆในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน เช่นช่วง Pre Sale หรือสร้างเสร็จแล้ว... มีผลลัพธ์ที่แตกต่างกันหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา ของแถม ทำเล และคุณภาพของการก่อสร้าง เพราะฉะนั้นเราควรจะซื้อบ้านในช่วงเวลาไหนถึงจะดีกว่ากัน...?

ซื้อบ้าน Pre Sale หรือ สร้างเสร็จ
ภาพการก่อสร้างบ้าน

ในปัจจุบันโครงการต่างๆไม่ว่าเล็กใหญ่ มือใหม่หรือเจ้าเก่า ก็มีการเปิดขายบ้าน คอนโดของตัวเองกันทั้งแบบ Pre Sale(ขายก่อนสร้างเสร็จ) และแบบสร้างเสร็จแล้วกันทั้งนั้น สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ได้ศึกษามาดี อาจจะต้องเสียใจ เสียน้ำตา กับสิ่งที่ได้รับครับ


ผมขอแบ่งย่อยช่วงเวลาของการขายบ้านหรือคอนโดของโครงการเป็นดังนี้ครับ

  1. ช่วง Pre Sale ขายก่อนสร้างเสร็จ
  2. ช่วงเริ่มสร้างเสร็จบางยูนิต
  3. ช่วงสร้างเสร็จทั้งโครงการ

เอาล่ะครับ... งั้นมาดูกันเลยว่าในช่วงเวลาต่างๆมีข้อดี ข้อเสีย แตกต่างกันอย่างไรบ้าง...!!

1. ช่วง Pre Sale ขายก่อนสร้างเสร็จ

การขายก่อนสร้างเสร็จของโครงการต่างๆนั้น เรียกได้ว่าเป็นการเก็บเงินจากลูกค้าก่อนที่บ้านหรือคอนโดจะสร้างเสร็จก่อนส่งมอบให้กับลูกค้า

ราคา: โดยส่วนมากแล้ว ราคาของบ้านหรือคอนโดในช่วงนี้จะถูกมากครับ และอาจมีการจัดโปรโมชั่นแจกแถมกระตุ้นยอดขาย เนื่องจากถึงแม้จะจ่ายไปแล้วแต่ก็ยังเข้าไปอยู่ไม่ได้เพราะยังสร้างไม่เสร็จ โครงการสามารถนำเงินไปหมุนก่อนได้ครับ

ทำเล: ในช่วงเวลานี้จะมีทำเลของบ้าน หรือห้องคอนโดให้เลือกมากมายตามความชอบของเราเลย เพียงแต่จะเห็นแค่ในแบบแปลนเท่านั้น เราจะยังไม่ได้เห็นของจริง สำหรับโครงการดังๆ ในช่วง Pre Sale นี้ ทำเลดีๆอาจถูกจับจองไปก่อนวันที่เปิดให้ลงทะเบียนด้วยซ้ำครับ...!! เนื่องจากผู้ขายอาจจะกันเอาไว้ขายทำกำไร หรือมีผู้จับจองไปแล้วจริงๆก็ได้

คุณภาพ: การที่เราตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้น คุณภาพที่ได้ส่วนมากนั้นจะไม่ค่อยดีครับ ทางโครงการอาจจะรีบสร้างเพื่อส่งให้ลูกค้า นอกจากนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างอาจจะยังไม่มีความชำนาญเท่าที่ควร คุณภาพงานอาจจะไม่ดี ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับโครงการแต่ละโครงการด้วยครับ

ความเสี่ยง: การซื้อในช่วงนี้ มีความเสี่ยงสูงครับทั้งเรื่อง ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน หรือเจ้าของโครงการเชิดเงินไปเลย ก่อนซื้อในช่วง Pre Sale แนะนำให้ศึกษาเจ้าของโครงการให้ดีก่อนครับ ว่ามีปัญหาเรื่องการหมุนเงิน ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างรึเปล่า แต่ถ้าเป็นเจ้าของโครงการดังๆ ก็อุ่นใจได้ระดับนึงครับ

2. ช่วงเริ่มสร้างเสร็จบางยูนิต

โครงการต่างๆจะไม่ได้สร้างบ้านหรือห้องคอนโดไปพร้อมๆกันอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นบ้านหรือห้องคอนโดจะทยอยสร้างเสร็จเป็นโซนๆไป ในช่วงเวลานี้ผมขอพูดถึงการซื้อยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วนะครับ เพียงแต่ยังไม่เสร็จทั้งโครงการ

ราคา: ราคาในช่วงนี้ส่วนมากจะแพงกว่าช่วง Pre Sale และโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมอาจจะน้อยกว่า แต่ก็ขึ้นอยู่กับการจัดโปรโมชั่นเรียกลูกค้าในแต่ละช่วงเวลา

ทำเล: ทำเลจะถูกจับจองไปบ้างแล้ว แต่ถ้าเข้าไปไม่สายเกินไป ก็คงมีทำเลดีๆอยู่บ้างแน่นอนครับ

คุณภาพ: ผู้รับเหมาจะเริ่มมีความชำนาญในการสร้างแล้ว เนื่องจากได้ทำงานสร้างไปหลายยูนิตแล้ว ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราเลือกบ้านที่สร้างเสร็จหลังๆนะครับ

ความเสี่ยง: กรณีซื้อหลังที่สร้างเสร็จแล้ว ก็อุ่นใจว่าได้เข้าอยู่แน่นอน แต่โซนอื่นๆอาจจะยังสร้างไม่เสร็จ ถ้าโครงการไม่มั่นคง ขายไม่ดี โซนอื่นๆอาจไม่ได้สร้าง ทัศนียภาพ อาจจะไม่ได้ออกมาเหมือนที่ทางโครงการวาดฝันไว้ให้ก็ได้ครับ

3. ช่วงสร้างเสร็จทั้งโครงการ

การที่โครงการสร้างเสร็จทั้งโครงการ แสดงว่าเปิดขายไปเยอะแล้วครับ การเข้ามาซื้อเวลานี้เป็นช่วงเวลาสุดท้ายแล้วครับ

ราคา: ช่วงนี้ราคาน่าจะแพงที่สุดแล้ว และจะไปลดแลกแจกแถมอีกทีตอนเหลืออยู่ไม่กี่ยูนิต เนื่องจากทางโครงการต้องการปิดโปรเจคแล้ว การที่เหลือไว้ไม่กี่ยูนิตทางโครงการต้องยังคงเสียเงินโฆษนา และยังคงสำนักงานขายเอาไว้ การรีบปิดโปรเจคจะเซฟค่าใช้จ่ายพวกนี้ไปได้ครับ

ทำเล: ถ้าสร้างเสร็จหมดใหม่ๆ อาจจะยังมีทำเลดีๆบ้างครับ ถ้าเป็นช่วงเหลือไม่กี่ยูนิต แน่นอนว่าไม่มีให้เลือกมากแล้วครับ เอาเป็นว่า "พอโอเค" ดีกว่าถ้า... "ไม่คิดอะไรมาก" ส่วนมากถ้าเป็นบ้านจัดสรร ก็จะเป็นบ้านที่อยู่ตรงทางสามแพร่ง คอนโดก็จะติดห้องระบบไฟฟ้า ติดลิฟท์ ห้องขยะ อะไรก็ว่าไปครับ

คุณภาพ: ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าเป็นยูนิตที่สร้างเสร็จในระยะไหน ถ้าไม่ใช่ยูนิตที่สร้างเสร็จแรกๆ ก็คงจะอุ่นใจได้หน่อยครับ ผมแนะนำว่าลองสอบถามผู้ที่ซื้อไประแวกนั้น หรือหาข้อมูลในอินเตอร์เน็ตว่ามีปัญหาการก่อสร้างอะไรที่ผู้อยู่อาศัยเอาออกมาบ่นบ้างครับ

ความเสี่ยง: โครงการสร้างเสร็จหมดแล้ว เราได้เห็นภาพจริงๆ สำหรับยูนิตที่เหลือนั้น ผมอยากให้ลองทำความเข้าใจครับว่า ทำไมถึงเหลือ...? ถ้ายอมรับเหตุผลได้ ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรครับ

ซื้อช่วงไหนดีที่สุด...?

โดยส่วนตัวผมขอดูเรื่อง "ความเสี่ยง" เป็นหลักครับ เพราะกว่าเราจะเก็บเงินมาซื้อบ้านหรือคอนโดได้นั้น มันยากแค่ไหน ถ้าได้บ้านหรือคอนโดไม่ดีมา คงเสียใจ เสียน้ำตาแน่นอนครับ ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเลวร้ายที่สุดคือไม่ได้ทั้งบ้านหรือคอนโด ต้องไปฟ้องร้องโครงการให้เสียเวลาเพิ่มเข้าไปอีก

ทั้งนี้ความเสี่ยงก็สามารถลดได้ด้วยการศึกษา เจ้าของโครงการ ให้ดีก่อนครับว่าทำธุรกิจมานานหรือยัง มีความมั่นคงทางการเงินแค่ไหน มีความซื่อสัตย์ต่อลูกค้าแค่ไหน

เพราะฉะนั้น... ถ้าเจ้าของโครงการเครดิตดีมากๆ มีชื่อเสียง การเงินดี ผมก็อาจจะซื้อตั้งแต่ช่วง Pre Sale เลยครับ แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่ค่อยเป็นที่รู้จัก ผมก็จะซื้อช่วงที่สร้างเสร็จแล้วครับ

ผมแนะนำว่า ถ้าเล็งบ้านหรือคอนโดไหนไว้ ลองหมั่นแวะเวียนเข้าไปดูความคืบหน้าก็ได้ครับ อาจจะได้เห็นอะไรเพิ่มเติม หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้เพื่อนๆ ได้บ้านหรือคอนโดในฝันไว้ในครอบครอง ไม่ต้องปวดหัวทีหลังครับ ถ้าเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ผมฝากแชร์ด้วยนะคร้าบ ... ^^